不動産投資を始めるにあたって、知っておきたい用語の一つにイールドキャップがあります。
一般的な投資用語としてのイールドキャップとは、「投資利回りと10年国債金利の差」のことをいい、銀行からの借入金利や長期国債の金利が適用されます。
一方、不動産投資の場合のイールドキャップとは、物件の利回りとローンの金利の差とされています。
今回は、後者のイールドギャップについて分かりやすく紹介していきます。
不動産投資でよく用いられる利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りは、年間収入÷物件価格×100の式に当てはめて計算し、この数字が大きいほど利回りの高い物件と言えます。
そして実質利回りは、（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100で計算します。
イールドギャップの計算で基本的に使われるのは実質利回りですので、イールドギャップの数値を出すにはそこからローン金利を引きます。
利回りが高い物件でも、ローン金利が高ければイールドギャップは低くなってしまいます。
逆にローン金利が低くなるとイールドギャップは高くなるので、この場合はより魅力的な投資になると考えられるのです。
不動産投資をするにあたって、イールドギャップだけを判断基準とするのは危険です。
なぜなら、この計算では融資期間が考慮されていないからです。
融資期間が違えば年間の返済金額も異なるため、実際のキャッシュフローで大きな差が出てしまうのです。
そのため不動産投資を始める前には、イールドギャップだけでなく融資期間を考慮したキャッシュフローも検討しなければいけません。
融資期間を考慮したイールドギャップを求める場合は、物件の実質利回りからローン定数（年間ローン返済額÷借入残高総額）を引きます。
イールドギャップが高くても、融資期間が短い場合は実質利回りが低くなり、短期的に十分な収益を期待することが難しくなる可能性も否めませんので、慎重に見極めましょう。
今回は、不動産投資をする時に知っておくと便利なイールドギャップとは何かについて紹介しました。
一見すると計算が難しそうですが、イールドギャップを考慮・活用することで、より収益性のある物件探しに役立ちますよ。
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