EUで最大の人口・経済規模を誇るドイツの首都「ベルリン」。賃貸住宅不足や余剰資金を背景に家賃も不動産価格も上昇傾向が続きます。そのドイツで最近、不動産に関わる政策変更が行われ、「家具付き賃貸なら賃料規制の対象外」そして「賃料収入が建物価格の計算に反映される」というルールになりました。つまり、ベルリンの中古住宅をきれいにレノベして家具をつけて貸せば、「良い賃料で貸せて利回りＵＰ」、「賃料が加味されて減価償却効果ＵＰ」がダブルで享受できます。ブランデンブルク門近くの素敵な立地で物件を選び、セミナーで紹介します。

ドイツは誰もが認めるEU最大の経済国ですが、同国の不動産投資が海外から注目されて大量の資金が入るようになったのは２０１５年前後と、比較的歴史が新しく、またドイツはパリやロンドンのような巨大都市がなく、「ベルリン」でも人口３００万人台しか居ないこともあり、先進国の首都のなかでは不動産価格が比較的リーズナブルな範囲におさまっています。それでも、人口流入と住宅不足が続き、不動産価格の値上がりが続きます。

ドイツは、日本の民法や、不動産に関する法律のモデルになった国で、英米圏に比べて賃借人保護の傾向が強いといえます。たとえば、一般市民が賃貸する住宅に関しては、家賃が高くなりすぎないように規制がかかりますし、また期限に定めのない（住みたければずっと住める）賃貸借契約が多いです。全体的な傾向として、日本に似てます。

ただ、「家具付きで貸せば」家賃規制の対象外になります。例えば、ベルリン中心部のブランデンブルク門近く、緑ゆたかな、誰もが住みたいエリアで、きれいにレノベーションされた家具付き物件を賃貸に出せば、一般の家具なし住宅に比べて数十パーセント高い家賃で貸せることが多いです。

さらに、法人の利益を消して節税したい（＝繰り延べしたい）方に嬉しいのは、ドイツのルール改正で、「建物価格の計算に賃料収入が加味される」ことになり、高い家賃が取れるほど建物価値が高いとみなされることになったことです。たとえば、ドイツで一般的な石造住宅の場合、築３８年以上経った中古住宅をレノベして、家具付きで高めな家賃で貸せば、その分、減価償却に使える建物対価を高くできますので、節税効果も増やせるのです。一石二鳥ですね。

ベルリン中心地のレノベ物件を、３０万ユーロ前後（４０００万円弱）～の価格で出してみます。ユーロ圏に資産を持つチャンス到来！

講演者：Peter Messe (ペーター　メッセ)氏
Messe Real 社代表

ドイツ出身、ベルリンを中心にドイツ全土の不動産投資機会を紹介する仲介エージェント。また自身が投資家でもあり、ベルリンで中古物件のレノベーションを手掛けています。日本人の奥様と結婚し、現在は日本に長期滞在中。

講演者：鈴木学 氏　　Manabu Suzuki
株式会社国際不動産エージェント 取締役副社長

世界6ヵ国で不動産投資・経営を実践する海外不動産おたく＆投資家。一橋大学卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験。 海外在住経験は9年間。語学力とITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かして世界中で良い物件を仕込み中。 会員2500名超、日本初の海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」創立者、会長

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